Logement : la CSL s’attaque à l’oligopole foncier

La lutte contre la spéculation se trouve au centre de la stratégie de la Chambre des salariés (CSL) visant à lutter contre la «crise du droit au logement». Le gouvernement est attendu au tournant.

Selon l’Observatoire de l’habitat, le Luxembourg dispose d’un potentiel foncier de 2 959 hectares avec une valeur estimée de 20,7 milliards d’euros. Cette surface pourrait accueillir quelque 50 000 nouveaux logements. Mais selon la Chambre des salariés, le phénomène de la «rétention de terrains» ne cesse de s’accentuer. Cette «structure oligopolistique du marché foncier», fustigée par la CSL, serait à la base du «dysfonctionnement» du marché immobilier. Le potentiel foncier est fortement concentré entre les mains d’une petite poignée de personnes et de sociétés d’investissement. «Premièrement, l’intégralité du potentiel foncier détenu par des personnes physiques se trouve dans les mains de seulement 15 907 personnes. Deuxièmement, et pire encore, une partie critique de ce parc foncier est détenue par quelques investisseurs ou héritiers fortunés qui peuvent, en conséquence, exercer une forte pression systémique sur l’évolution des prix du foncier», souligne la CSL dans sa note relative à la crise du logement dévoilée mercredi matin.

«Afin de lutter à la fois contre la structure oligopolistique du marché foncier (…) ainsi que contre la rétention de terrains (…), qui exercent une pression insoutenable et injustifiable sur l’évolution des prix immobiliers, le gouvernement doit mettre en place les instruments nécessaires pour contrer la spéculation immobilière», peut-on lire dans le document de la CSL. «Dans ce contexte, un plafonnement des prix du foncier, combiné à des taxes obligatoires et importantes sur la rétention de terrains et la non-affectation de logements vacants sont la condition sine qua non d’une stabilisation des prix», poursuit le représentant de la population active.

«Une réforme de l’impôt foncier est indispensable»

La Chambre des salariés voit la réforme de l’impôt foncier comme un de ces leviers pour endiguer la spéculation. «La CSL constate que l’impôt foncier est aujourd’hui largement en dessous des enjeux qu’il est censé cerner, dépassé par les réalités économiques et sociales. Par conséquent, une réforme ambitieuse est devenue indispensable», souligne la note. Le rendement actuel serait «ridicule». La CSL revendique notamment une imposition qui doit progresser en fonction non seulement du nombre de terrains détenus mais aussi de la durée pendant laquelle ces terrains sont en «rétention». La résidence principale doit par contre être exonérée d’un impôt foncier revu à la hausse.

Les exonérations fiscales accordées aux investisseurs immobiliers réunis dans un fonds d’investissement spécialisé (FIS) sont un autre point de critique majeur de la CSL, qui demande en outre une réforme de l’imposition des plus-values immobilières. Cette mesure doit contribuer à «réduire la rentabilité d’investissements immobiliers spéculatifs (…), et remettre l’évolution des prix en ligne avec la demande réelle sur le marché résidentiel, sans risquer de punir en première ligne les ménages modestes».

Si le gouvernement est attendu au tournant en ce qui concerne la lutte contre la spéculation, l’État est lui aussi appelé à investir davantage dans un parc plus étendu de logements à prix abordables. La réforme de la subvention loyer et une révision des aides financières sont deux mesures à intégrer dans une politique d’investissement bien plus conséquente, notamment en ayant recours au fonds des pensions.

La «crise du droit au logement» serait aujourd’hui «indéniable». Endiguer la flambée des prix est primordial aux yeux de la CSL si l’on veut éviter la hausse continue du risque de pauvreté. Car «la hausse flamboyante des prix immobiliers et des loyers, qui est totalement disproportionnée par rapport à celle des salaires nominaux et du coût de la vie, grignote, voire accapare, depuis des années, l’effet réel des hausses salariales et menace, en première ligne, les ménages les plus vulnérables».

David Marques